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扫描价值洼地 挖掘地产潜力-----福州篇

发布时间:2012/4/9
   

 

马尾新城
片区介绍

 

位于福州市东部闽江北岸,东濒闽江口,西与晋安区交界,南与仓山区、长乐市隔江相望,东北与连江接壤。包括现在的马尾开发区和仓山、长乐、连江等部分区域。总面积达560平方公里,城市建设用地面积占130平方公里。新城规划总面积比现有马尾区面积254平方公里整整多出一倍多。

 

根据规划,未来的马尾将成为一座集商贸、商务办公、旅游度假、高新产业研发、港口物流、居住等功能于一体的现代化新城区。目前,马尾正在紧张有序地开展新城的规划设计工作,并将于201253日前完成马尾新城规划全部工作。2015年前,马尾将对接福州母城,融入东部新城,力争建成福州版的“陆家嘴”。可以说,马尾新城对于福州发展的意义,堪比浦东新区之于上海,滨海新区之于天津。

 

 建设情况

 
201111月,马尾新城建设历史掀开崭新的一页,马尾新城建设指挥部宣告正式成立。全力推进江滨总部集聚区、快安商贸文体中心、马江文化休闲综合体三大城市综合体建设。

目前,江滨总部集聚区已经获批并完成规划修编,新日鲜、国脉科技等一批总部大楼已竣工投用,名城总部、阳光集团总部、海西财富中心等已完成落户前期工作,进入单体建筑设计阶段;百事达、世纪国隆等一批企业总部已经动建,福建移动、国航海运正在加快建设。江滨总部经济集聚区,现已有超过30项总部大楼建设项目正在推进中。据悉,占地1000亩,统一规划的总部集聚区二期规模远超一期,力图吸引百家企业入驻,打造千亩江滨沿线总部集聚区,包括中冶二局、诚豪集团、永福集团、三奥信息、新鑫、华浔、邦信、伊时代、圣力在内的9个大型总部项目已经签约成功。

同时,快安停止了所有的制造业建设项目,取而代之的是学校、文化和城市综合体。福州三中江滨分校和教院一附小魁岐分校工程建设已经进入主体施工阶段。马尾还将易地重建闽安小学,新建亭江第二中心小学。新城启动后,马尾还将投入近4亿元,建设图书馆、青少年活动中心、科技馆、区综合体育中心、区青少年校外体育活动中心等文化体育场所。

福州三环路已建成通车,将三环路外围分布的马尾新城等城市新区串了起来。琅岐国际旅游岛全面开发的重中之重工程——琅岐闽江大桥力争20133月底前竣工通车。马尾大桥也将于2012年动建,连接东部新城与快安,此外,沈海高速亭江互通年内也将动建。未来,还将启动跨江交通、东部快速通道、轨道交通等工程可行性研究,其中104国道拟改市政道路,加快构筑东江滨板块的交通大动脉。据悉,东部快速通道建成后,市中心到琅岐车程20多分钟。

 

相关规划

1、规划的核心理念:

 

塑造现代都市活力,转型发展、彰显山水都市魅力、构建现代服务体系。

 

2、空间规划:

 

马尾新城将形成“两组团一廊道”的规划结构。

 

3、近期重点开发区域:

 

马尾新城—马尾快安片区

近期建设用地规模18平方公里。整合存量土地,结合存量土地开发以及工业区更新改造,完善功能配套,重点提升滨江城市景观。实现由单一的工业区为主的经济技术开发区向现代化新城转变。

马尾新城—南台岛东部片区

近期建设用地规模24平方公里。以火车南站为带动,完善区域交通网络及周边其它基础设施配套,进一步推进社会保障房建设,加快商业、办公、文化娱乐、公园绿化等项目建设,把本区建成以商务办公、区域综合交通枢纽为核心功能的现代化综合性新城区。

 

马尾新城—会展岛片区

 

近期建设用地规模4平方公里。以海峡国际会展中心为带动,完善区域交通网络及周边其它基础设施配套,加快商业商务办公、文化娱乐、行政办公等项目建设,将会展岛片区建成以会展、文化、办公为主要功能的公建中心、城市窗口。

马尾新城—琅岐片区

近期建设用地规模7平方公里,主要集中在中、西部地区。依托琅岐闽江大桥的建设,利用农业和海岛资源优势,发展旅游观光业、生态农业、海洋养殖业,加快推进国际旅游度假区建设。

 

片区土地

 

根据马尾的功能布局,未来,马尾新城土地开发重点集中在琅岐岛东西部以及闽江以北。

 

近年来,东部新城、海西建设、马尾新城,种种政策导向已现城市重心东移的“端倪”。马尾新城区域价值实现“三级跳”,已然成为福州城市炙手可热的“明星板块”,随之而来的便是水涨船高的土地价值。2012年,福州国土部门将全力推进马尾新城建设,并将陆续有该片区的土地出让。

 

片区楼市

 

随着新城建设的急剧升温,保利、远洋、名城、凯隆等知名房地产商纷纷抢滩马尾新城。目前名城国际、凯隆橙仕公馆、蓝波湾西提湾、海西提等项目入驻新城,众多超高层建筑将拔地而起。开发的热潮也带动了楼盘的走高,东方名城目前均价为16000/㎡, 西提湾均价约为12000/㎡。

 

 金山新区

 

片区介绍

 

金山新区规划范围北起西山、南至浦上路和建新大道、西起三环路、东至南江滨大道,建设分为工业区和生活区。其中,金山生活区位于福建省著名花乡建新镇,规划总面积1606.67 hm2

金山新区开发建设始于2000年,规划入住人口30万人,是集居住、商贸、金融、文娱活动、休闲旅游于一体的新城区。

随着一批批高档楼盘的相继动建和交付,仓山行政中心移至金山,金山文体中心、金山影剧院等文化娱乐设施的建设,逐渐带旺了金山的人气,更促进餐饮、购物、休闲等服务行业的发展,使金山新区从原来纯粹的居住区向集行政服务、金融、商贸等为一体的核心生活区提升。

 

建设情况

 

自从福州市政府确定了福州城市建设东扩南移的发展战略后,金山经过十年的发展和建设,已经今非昔比。近年来,政府在金山投入了大量的基础设施建设,使得这一区域的周边配套有了很大的发展。

交通:东西向的金山大道,东端通过金山大桥与市区相连;西端通过金山大桥与316国道相通;南北向的聚龙路、南二环、建新大道和三环路,其中建新大道从中部贯穿南台岛,南端与福厦路衔接,共同形成南台岛的发展轴线。此外,规划还预留了轻轨线和站点用地。

商业:福州仓山万达广场、红星美凯龙大型商业综合体以及由英国零售巨头TESCO(特易购)打造的华南区首个LifeSpace 乐都汇购物中心在金山开业从而构成了金山的“铁三角”。接下来,金山新区还将建设洪湾商贸城、江厦商贸、中庚城商业大卖场、正祥综合商贸、尤溪洲大型商业、金洲商贸、台屿商业、吉元商业楼8个大商场,一个新兴的商贸中心在福州大地崛起。

教育:金山幼儿园、小金星幼儿园、金山小学、福州三中金山校区都是师资优良、设施齐全的优质学校。加上现有的福州金山小学、福州教育学院三附小等一些小学,以及仓山区及社会力量新建的金山实验小学、江南水都小学等,基本上能满足新区扩张、人口增长的需要。

医疗:省立医院金山分院计划目前已动工开建,2013年可投用,总投资13.5亿元,将建设成大型综合性三甲医院。东南眼科金山新院20116月开工建设,建筑面积一期已建成3万多平方米,二期将达到6万多平方米,是福建省最大的眼科医院,也是国内就诊条件最好的眼科医院之一。

 片区规划

 

金山新区规划2大区级文体活动中心(金山文体中心、飞凤山文体中心)、7个居住区级文化活动中心、4个居住区级体育中心;规划形成3大新区级商业中心、9大居住区级商业中心,其中9个居住区级商业中心均已在建设中,如金山大道边的“金山大景城”项目、生活区六区北侧的“永辉金山生活中心”项目、浦上大道边的“正祥一品商务花园”项目等。

近期建设用地规模36平方公里。以海峡奥林匹克中心建设为核心,重点完善商业、文化、体育、教育等公共服务设施以及交通、水、电、气等基础设施配套;加快金山工业集中区等工业园区向科技研发、文化创意产业园等转型升级;改造、迁建现状居住条件差的村庄,打造配套设施完善、环境优美的综合型居住新区。

片区土地

 

 金山整个区域开发时间较长,金山生活区内部地块出让已接近饱和,土地储量的逐渐减少。2011年金山新区成功出让地块的总面积不超过80亩。2012年,该片区仍将有地块推出。未来几年,预计该片区出让的土地将以住宅为主,商业综合体为辅。

 

但是,由于金山区域内各项功能分区规划设计的原因,使得其在一段时间内成为“睡城”,而随着金山新区内部功能模块的转化,对于开发商来说,拿地是一个很好的机会。

 

片区楼市

 

 作为大福州城市跨江面海飞跃式发展的一个重要桥梁,金山已经得到越来越多开发商以及购房者的青睐。

 

在过去的几年里,这块区域成为了争相抢夺的“风水宝地”,“地王”频频浮现,到现在为止,已有200多家知名楼盘入驻福州金山。由华润领衔的一大批开发商开发的华润橡树湾、红星国际、融信大卫城、天泽江鼎、阳光城新界、中庚城、泰禾红峪等项目已“安家”金山,由此带来的人气为金山的房地产市场注入了活力。而建筑产品也从最先的重“量”转为了“质”的比拼。

目前,金山板块是整个福州楼盘最活跃的板块,片区房价均价在10000/㎡左右,位于中心腹地的中庚城2月的最新报价均价为12000/㎡。金山新区开发10年多来,已成了楼市新盘的集中营。未来金山的房地产市场,也将随着城市化的发展步入一个成熟期。(来自《读地》编辑中心,图文完整版参见本网《读地》第42期电子版)

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